En quoi la vente aux étrangers est-elle un enjeu financier important en Suisse et particulièrement dans votre région? 

Dans les régions touristiques, les résidents étrangers participent au développement économique par le paiement d’impôts, taxe de séjour.

Chaque chalet est une «mini PME» le propriétaire faisant appel à divers services de la région, notaire, artisans, marchands de meubles, restaurants et hôtels, garagiste, fiduciaire, jardinier, femmes de ménage, soins hospitaliers, installations sportives, écoles privées, agent immobilier, etc. La présence dans nos régions de propriétaires étrangers a permis la création de nombreux emplois et au développement de nos infrastructures.

Quelles sont les principales contraintes légales de la vente aux étrangers? 

Pour un étranger domicilié à l’étranger, il est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes touristiques. La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2. S’il s’agit d’une propriété individuelle, donc pas une PPE, la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2.

L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II. Les ressortissants étrangers de l’UE ou AELE domiciliés en Suisse ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.

Ceux qui sont hors UE ou AELE mais titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B sont autorisés à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Ils peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, cette requête doit aussi être soumise à la Commission foncière II.

Quelles solutions faut-il mettre en place lors d’une vente à un acheteur étranger? 

Il faut s’entourer de professionnels de qualité, agent immobilier, notaire et fiduciaire. Il existe une expertise forte dans ce domaine en Suisse et il faut en profiter pour éviter de se retrouver dans des situations très embarrassantes ou dangereuses financièrement. 

Le marché immobilier de la vente aux étrangers se comportent-ils différemment, subit-il d’autres tendances que le marché de la vente à des Suisses? 

Oui, il est très sensible aux changements de notre législation. L’étranger choisit la Suisse aussi pour sa stabilité juridique. Par conséquent, des facteurs comme l’abolition du secret bancaire, l’initiative Weber ou les discussions concernant le forfait fiscal n’ont pas mis en confiance les acheteurs. D’autre part, ce marché est très sensible au taux de change.

Quelles sont les étapes clés d’une vente réussie à un étranger? 

Premièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire, donc un logement de vacances ou d’une résidence principale. Il est important d’étudier avec un fiscaliste les répercussions au niveau de l’imposition du revenu et de la fortune.

A noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée, sans même devoir déposer une déclaration d’impôts. Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.

Il est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque, le risque de change sera diminué. Les émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0,1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.

Comment procède-t-on pour effectuer une recherche efficace d’acheteurs étrangers? 

La majorité des acheteurs découvrent la station lors d’un séjour de vacances puis ils tombent amoureux de la vallée et débutent leurs recherches sur place. Mais un réseau international est important pour attirer une nouvelle clientèle. C’est, entre autres, ce que les agences immobilières spécialisées peuvent offrir aux vendeurs.

Quels sont les biens majoritairement recherchés par cette clientèle? 

Des appartements de 3 chambres à coucher d’une surface d’environ 150 m2. Ou des chalets anciens à rénover.

Comment a évolué la législation en la matière et quelles évolutions anticipez-vous? 

Actuellement, les logements de vacances propriétés de ressortissants étrangers domiciliés hors de Suisse sont, dans le canton de Vaud, soumis aux conditions et charges suivantes:

  1. 1.     Le propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.
  2. 2.     Il a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre foncier.
  3. 3.     Passé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.
  4. 4.     Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.
  5. 5.     L’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.

En 2003, le Conseil fédéral a modifié l’ordonnance d’exécution de la Lex Koller en portant la limite de surface de plancher habitable pouvant être acquise en Suisse à titre de résidence secondaire ou de logements de vacances par des étrangers non-résidents de 100 à 200 m2. A cette même période, le Conseil fédéral préconisait l’abrogation de la loi à moyen terme. Aujourd’hui, ce n’est plus d’actualité et je ne vois pas de changement majeur dans les prochaines années.