Sur la page de cette plate-forme de crowdfunding un peu spéciale, il n’y a pas le visage d’un chanteur, ni la vidéo très stylisée d’un concepteur de vêtement ultramoderne ni même la fiche technique et les photos 3D d’un projet de produit high-tech attendant simplement d’atteindre une somme fixée par son concepteur pour lancer sa production. Non. Sur ce site, il y a la photo d’un lotissement de logements flambant neufs avec ses immeubles blancs aux lignes épurées, ses balcons en acier, ses larges baies vitrées, ses imposantes terrasses et ses jardins verdoyants qui s’étendent aux pieds des bâtiments.

En gras est inscrit le montant recherché: celui qu’il faut atteindre. Il tourne ici autour de 5 millions de francs. Il y a aussi la date du début du projet et un pourcentage de rentabilité qui oscille entre 7 et 10% par an.

Sur ces nouvelles plates-formes de crowdfunding on n’investit pas dans un produit, ni pour donner vie à une idée mais bien dans la pierre. L’occasion d’investir dans un patrimoine immobilier et local. L’opportunité de devenir copropriétaire et de toucher un loyer en échange de l’investissement réalisé. D’un côté, des investisseurs particuliers cherchent à doper le rendement de leur épargne.

De l’autre, des promoteurs immobiliers de taille moyenne sont en quête d’argent pour lancer leur programme. Entre les deux, ces plates-formes internet spécialisées se chargent de les mettre en relation.

Participer à un projet immobilier

Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier est en fait une nouvelle forme d’investissement dans l’immobilier née au début des années 2010 aux Etats-Unis et plus récemment en Europe.

Il consiste à réunir plusieurs personnes pour qu’elles investissent ensemble dans une opération immobilière. Jusqu’ici, l’investissement dans l’immobilier commercial était essentiellement réservé aux investisseurs institutionnels ou à des particuliers fortunés capables d’investir des montants élevés, plusieurs centaines de milliers de francs au minimum.

Deux déclinaisons en particulier cartonnent: le «crowdinvesting» et le «crowdlending». Si le premier vous permet de devenir actionnaire d’une jeune société, la seconde formule se résume à un prêt avec intérêt. Le crowdfunding immobilier, ouvert à tous comme le financement participatif basique permet donc d’unir les forces et surtout les ressources pour réunir des sommes importantes auprès d’un grand nombre d’investisseurs.

Un moyen qui permet d’ouvrir l’accès à ces opérations souvent réservées aux plus fortunés, à partir de quelques milliers de francs seulement.

Un rendement intéressant

Les investisseurs investissent de façon passive, c’est-à-dire comme pour des actions en bourse. Les opérations sont ensuite gérées par des professionnels dont c’est le métier comme des promoteurs ou des marchands de biens.

L’investisseur n’a rien d’autre à faire qu’à donner son argent. Les fonds investis sont ensuite utilisés pour réaliser l’opération immobilière, et faire sortir de terre ce beau lotissement blanc et moderne bordée de jardins verdoyants. Ce qui devient intéressant et explique la raison du succès de cette forme d’investissement, c’est qu’à terme les investisseurs peuvent récupérer leur mise de départ et toucher un rendement qui oscille souvent entre 8 et 10% brut.

Promesse d’un rendement élevé donc et garantie aussi d’un taux d’échec très faible. On déplore parfois quelques retards sur le calendrier initial mais dans l’ensemble les débuts de cette toute jeune activité sont prometteurs.

La vigilance s’impose

Cela n’empêche de se montrer vigilant avant de tenter l’aventure du crowdfunding immobilier car ce type d’investissement n’est pas sans risque. Dans la promotion, il n’est pas rare que des artisans sous-traitants fassent faillite, que divers aléas viennent gonfler le budget initialement prévu ou, pire, que des logements ne se vendent pas.

Avec pour conséquences d’allonger la durée de l’investissement, d’en réduire la rentabilité ou même de faire perdre son capital à l’épargnant. Le premier conseil est de s’assurer que la plate-forme soit sérieuse et renommée et qu’elle fasse son maximum pour limiter les risques. Les promoteurs doivent être sélectionnés avec soin et l’investissement doit n’avoir lieu que lorsque le programme est assuré de voir le jour.

Ensuite, même si les plates-formes font déjà une présélection des dossiers, rien n’empêche de se montrer plus sélectif car il ne faut pas perdre de vue que cet investissement fonctionne avec de l’argent investi qui est bloqué pendant toute la durée de l’opération et la perte peut être totale en cas de défaut du promoteur.

Un permis de construire en bonne et due forme, un taux de pré-commercialisation élevé, une garantie bancaire sont autant d’éléments à surveiller tout comme la santé financière du promoteur.

L’identité de l’acquéreur peut être aussi rassurante. Si c’est un bailleur social, par exemple, la probabilité que le projet aille à son terme est élevée. Pour l’investisseur, les risques sont donc identiques à un achat immobilier en direct: absence de locataires, loyers impayés, dérive des charges de copropriété, travaux imprévus, baisse du prix du bien à la revente…

Une croissance exponentielle

Bonne nouvelle pour la Suisse, où depuis peu le financement participatif immobilier à de beaux jours devant lui. Jusqu’en août 2017, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, la Finma avait fixé à 20 le nombre de prêteurs maximum par demande de crédit.

Cela limitait donc les investisseurs et faisait invariablement flamber les tickets d’entrée dans l’investissement des projets. Désormais, il n’y a plus de plafond et l’accès est donc ouvert à tous via des mises minimum accessibles au plus grand nombre. Avec une telle croissance en termes d’investissement et un intérêt de plus en plus grand chaque année, en Suisse et chez nos voisins européens, les spécialistes estiment que la croissance exponentielle du secteur du crowdfunding immobilier devrait se poursuivre et les montants levés cette année pourraient atteindre entre 600 et 800 millions.

L’occasion de faire fructifier son épargne mais attention à prendre les précautions qui s’imposent.